Vendita

La persona o la società che intende rivolgersi alla rete di intermediazione FERILLI IMMOBILIARE può usufruire di due tipi di servizi:

1) Conferimento di incarico di vendita (o locazione) allo scopo di ricercare potenziali acquirenti (o inquilini) per il proprio immobile. In questo caso si pattuisce una provvigione da versare solo in caso di effettiva vendita (o locazione) dell’immobile alle condizioni pattuite. Nulla spetterà all’agenzia in caso di mancata vendita (o locazione) nel periodo di tempo concesso in esclusiva con l’incarico.

Le acquisizioni di immobili in vendita devono essere in linea con i valori di mercato e risultare da un conferimento di incarico in esclusiva, a garanzia della serietà che il proprietario, attraverso il gruppo FERILLI IMMOBILIARE, vuole dimostrare al mercato facendo trattare la vendita del proprio immobile in modo esclusivo e non da chiunque (ottenendo così il miglior risultato nel minor tempo possibile).

Dopo aver acquisito l’incarico, la fase successiva è la ricerca e selezione dell'acquirente tramite vari mezzi pubblicitari come la stampa periodica del NEWS (depliant che racchiude tutte le proposte del gruppo) ed avvalendosi anche dei più recenti supporti informatici (banche dati, sito internet etc.) sia a livello locale che nazionale. La trattativa si conclude dopo aver verificato la potenzialità economica dell'acquirente allo scopo di garantire al proprietario il saldo del prezzo pattuito.

2) Richiesta di una semplice consulenza per poter procedere alla vendita per proprio conto dell’immobile ad un acquirente trovato direttamente dal venditore. Questo servizio riguarda in particolar modo chi:

- vuole vendere casa da solo;
- vuole comprare casa da solo;
- ha bisogno di una mano nella preparazione dei documenti necessari e che lo aiuti e lo tuteli fino all'atto notarile di compravendita;
- ha bisogno di preparare tutta la documentazione necessaria per la proposta di acquisto o il preliminare di vendita;
- ricevere dei consigli che possano servire ad effettuare la compravendita senza correre rischi di contenzioso o per aver trascurato uno o più particolari o clausole nel contratto.
- chi vuole semplicemente conoscere il valore del proprio immobile.
- chi vuole valorizzare il proprio patrimonio immobiliare valutando, per ciascun immobile, quale potrà essere il miglior uso da farne (o la trasformazione o la ristrutturazione) allo scopo di incrementare il valore dell’immobile oppure valutare la possibilità di metterlo a reddito. Studio di valorizzazione per immobili in disuso o in abbandono che oggi non forniscono nessun reddito ma che, trasformati, possono rappresentare una fonte di reddito (e di rivalutazione). Come ottenere il miglior risultato economico spendendo il meno possibile.

Nel caso si intenda usufruire di questo servizio non sarà dovuta una provvigione per intermediazione ma un semplice contributo per la consulenza effettuata. 

 

 

Come valutare un immobile, i metodi di stima più frequenti

METODI DI STIMA: 
(I metodi di stima sotto elencati sono i più frequenti)

  1. La stima a valore di costruzione, che prende in considerazione tutte le voci intese come spese sostenute per la costruzione dell’immobile;
  2. La stima a sito e cemento, che si adotta quando il fabbricato è vetusto a tal punto che conviene demolirlo al fine di poter riutilizzare il materiale ed il suolo;
  3. La stima a valore di trasformazione anche detta a valore potenziale, che si basa su un criterio di stima adeguato per beni che non manifestano tutte le loro potenzialità di valore o di reddito nello stato in cui si trovano, si ottiene per differenza tra il valore futuro dell’immobile trasformato e l’insieme dei costi sostenuti per la trasformazione stessa;

La stima maggiormente richiesta ai professionisti del settore (agenti immobiliari, tecnici, geometri…) è quella a valore di mercato, ci soffermeremo su questa. Quando si parla di stimare un immobile per poi metterlo sul mercato, si parla sempre di una stima a valore comparativo, con beni immobili aventi le stesse caratteristiche costruttive ed ubicati in zone simili. Il primo parametro da considerare è la superficie commerciale totale. Per superficie commerciale si intende la somma delle superfici coperte comprensive dei muri esterni, interni e perimetrali, della quota di superficie delle pertinenze di ornamento quali balconi, terrazze, giardini e delle pertinenze a servizio ovvero cantine, soffitte, posti auto e garage. E’ ovvio che la superficie delle pertinenze verrà considerata in base a tabelle di estimo e non per l’intera superficie, pertanto:

La superficie di balconi, terrazze scoperte verrà considerata al 25%
la superficie di balconi e terrazze coperte verrà considerata al 35%
la superficie del giardino verrà considerata al 10%
la superficie di taverne e mansarde se direttamente comunicanti con l’unità sarà al 50%, la superficie dei garage o box può variare da un 30 ad un 50% in base al piano (seminterrato, interrato, fuori terra) e dall’accessibilità all’unità principale. E’ ovvio che gli spazi e le superfici condominiali, in quanto indivisibili, non possono essere aggiunte alla superficie da stimare.
Una volta calcolata la superficie commerciale, si passerà alla considerazione dello stato di manutenzione dell’immobile, tenendo conto della qualità delle rifiniture, del grado di isolamento termico, acustico e dello stato degli impianti della certificazione degli impianti a norma ovvero di tutte le sue caratteristiche intrinseche. A questo punto si dovranno considerare le qualità estrinseche dell’immobile, ovvero: posizione, prossimità del centro, salubrità della zona, presenza di parchi o arre attrezzate, efficienza dei servizi, panoramicità, vicinanza dal mare (per immobili a vocazione turistica). A questo punto, il nostro professionista dovrà assegnare un prezzo al metro quadrato che verrà poi moltiplicato per la superficie commerciale.

Se vuoi vendere o comprare casa la nostra professionalità ed esperienza potrà aiutarti ad avere una valutazione del tuo immobile in modo completamente gratuito. Lascia un commento all'indirizzo   franchising@ferilliimmobiliare.com con una descrizione della casa che vuoi vendere o che vuoi comprare, specificando tutte le principali caratteristiche dell’immobile (metratura con suddivisione interna, comune di appartenenza, eventuali terrazzi, posti auto, garage, cantine, soffitte, ecc…); risponderemo appena possibile.
Più dettagliata sarà la tua descrizione più precisa risulterà la stima immobiliare della tua casa!

 

 

Agevolazioni per l'acquisto della prima casa

Per ottenere le agevolazione per l'acquisto della prima casa l'immobile deve possedere i seguenti requisiti:
Innanzitutto l'immobile non deve appartenere alle categorie di lusso deve essere ubicato

- nel comune dove l'acquirente ha la residenza o la propria attività lavorativa oppure nel comune dove l'acquirente entro 18 mesi stabilirà la propria residenza o inizierà la propia attività lavorativa (il termine è stato elevato da 12 a 18 mesi dal 1° gennaio 2001, sono da documentare e comunque comprese tutte le attività anche quelle non retribuite volontariato, attività sportive, studio, ecc.)

- nel caso in cui l'acuirente si sia trasferito all'estero per lavoro occorre che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano (la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile deve essere resa, a pena di decadenza dalle agevolazioni, nell’atto di acquisto)

Le agevolazioni possono essere richieste per una sola unità immobiliare nel caso di acquisto di due appartamenti contigui allo scopo di riunirli in un'unica abitazione, anche se acquistati contemporaneamente e con un unico atto notarile le agevolazioni prima casa spettano solo ad uno degli appartamenti, (al momento dell'acquisto risultano infatti due distinte unità abitative e corrispondenti a due unità catastali, per ottenere le agevolazioni sull'intero acquisto è quindi conveniente procedere alla fusione in un'unica unità e poi procedere all'acquisto).

Tutti i richiedenti devono possedere i requisiti al momento della richiesta delle agevolazioni, nel caso di acquisto da parte di coniugi in regime di comunione legale, se uno dei coniugi non possiede i requisiti perchè ad esempio è proprietario di una abitazione acquistata prima del matrimonio, nel comune dove si trova la nuova casa da acquistare, il beneficio fiscale spetta solo al 50% e cioè solo per la quota del coniuge in possesso dei requisiti richiesti.

Alla registrazione del contratto preliminare (la registrazione è obbligatoria) si verseranno le imposte di registro in misura fissa (168,00 euro) e l'imposta di registro sugli acconti versati del 3% se il venditore è un privato, si verserà l'aliquota ridotta del 4% se il venditore è soggetto Iva.

E' possibile richiedere le agevolazioni per l'acquisto della prima casa sia per immobili gia costruiti sia per immobili in corso di costruzione o allo stato rustico sia per immobili in ristrutturazione (a condizione che una volta ultimati non siano da considerare "di lusso" e non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, è possibile richiedere le agevolazioni per la prima casa anche per l'acquisto di un'abitazione affittata o da affittare dopo l'acquisto.

Le agevolazioni per la prima casa sono estese anche alle pertinenze dell'immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 limitatamente ad una sola pertinenza per ciascuna categoria anche se non ubicate nel medesimo edificio o complesso immobiliare nel quale è sita l'abitazione principale e anche se acquistate con atto separato.

DICHIARAZIONI DELL'ACQUIRENTE


L'acquirente dovrà dichiarare in atto:
- di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa idonea ad abitazione nel territorio del comune dove si trova l'immobile da acquistare, (la mancanza di idoneità condizioni di inabitabilità o sovraffollamento ecc. devono essere dimostrata dal richiedente)
- di non essere titolare neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa.

LA PERDITA DELLE AGEVOLAZIONI


L'Ufficio delle Entrate può verificare la sussistenza dei requisiti entro il termine di tre anni dall'acquisto.
L'acquirente decade dalle agevolazioni se le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto sono false, se non ha trasferito entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l'immobile acquistato, se vende o dona l'abitazione nei primi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che non si riaquisti entro un anno un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
La decadenza dall'agevolazione comporta il recupero dell'imposta (ovvero l'imposta ordinaria meno l'imposta già pagata) nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30 % dell'imposta, oltre agli interessi di mora.

 

 

Definizione di terreno edificabile

La legge Bersani-Visco ha chiarito ogni dubbio sulla definizione di terreno edificabile ai fini dell'applicazione delle imposte sulla vendita.

La possibilità di edificare su un terreno dipende dalla destinazione prevista per tale area nel piano regolatore generale del Comune in cui è situato, pertanto le nuove norme hanno stabilito espressamente che un terreno si considera edificabile quando è definito tale dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi.

La qualifica di terreno edificabile ha grande rilevanza ai fini fiscali.

Premesso che il valore di mercato è completamente diverso se il terreno è edificabile o agricolo, e che sul valore del terreno si applicano le imposte sulla vendita tassata con aliquote diverse in base alla sua destinazione agricola o edificabile.

Si applica l'imposta pari al 18% del prezzo alla vendita di terreni agricoli, l'imposta si riduce all' 11% per gli imprenditori agricoli e si riduce ulteriormente all' 1% per i coltivatori diretti.

Per i terreni edificabili l'imposta è dell'11%, se a vendere è un'impresa si applica l'Iva nella misura del 20%.

E' dunque importante sapere se un terreno è edificabile o agricolo e stabilire con certezza in quale momento un terreno agricolo diventa edificabile, o viceversa.

Come detto in precedenza è necessario fare riferimento alla data di adozione del piano regolatore, e la legge Bersani-Visco ha chiarito che ai fini dell'applicazione delle imposte, un terreno si considera edificabile quando è definito tale dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune con delibera del consiglio comunale, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi (art. 36 comma 2 del d.1. 223/2006) in quanto si ritiene che il cambiamento introdotto dal piano regolatore venga percepito come qualcosa di esistente e tendenzialmente definitivo, e quindi incide immediatamente sul valore dei terreni, dando per scontata l'approvazione della Regione.
Va inoltre dertto che l'adozione del piano regolatore assume rilevanza anche ai fini dell'lci (imposta comunale sugli immobili), perché dal momento in cui un terreno diventa edificabile il Comune può richiedere il pagamento dell'ICI sulla base del valore di mercato, e non della rendita.
 

 

 

Imposte sulla vendita di terreni edificabili compresi in piani di lottizzazione

L'aliquota agevolata dell'1% dell'imposta di registro fino a oggi prevista per la vendita di aree edificabili comprese in piani di lottizzazione o particolareggiati, quando l'acquirente si obbliga a costruire entro cinque anni, si applica solo alle aree comprese in un piano particolareggiato destinato prevalentemente a edilizia residenziale convenzionata realizzato in accordo con le amministrazioni comunali per la definizione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione. In tutti gli altri casi, dunque, si paga ora l'aliquota ordinaria dell'l 11% (8%+2%+1%).

 

 

Registrazione del Preliminare di vendita o compromesso
 

Le novità introdotte dalla legge finanziaria 2007
Il contratto Preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sua sottoscrizione, su ogni copia va applicata una marca da bollo da 14,62 euro, la registrazione comporta il versamento dell'imposta di registro in misura fissa pari ad euro 168,00 indipendentemente dal prezzo della compravendita, sono inoltre dovute le imposte proporzionali sulle somme pagate a titolo di acconto o di caparra.

Sull'acconto se la compravendita è soggetta ad imposta di registro si applica l'imposta pari al 3% (prima o seconda casa), che potrà essere detratta dall'imposta di registro dovuta al momento del rogito definitivo (ad eccezzione dei 168 euro dell'imposta fissa che non si potranno recuperare). Se la vendita è invece soggetta ad IVA, è obbligatorio emettere fattura per l'importo relativo all'acconto, applicando l'IVA, con la relativa aliquota prevista per la vendita (4% per la prima casa, 10 per la seconda casa, 20% per le case di lusso).

Sulla caparra si applica sempre l'imposta di registro con l'aliquota dello 0,5 %, anche per gli atti soggetti ad iva anche l'imposta di registro pagata sulla caparra potrà essere detratta da quella dovuta al momento del rogito definitivo (ad eccezione dei 168 Euro di imposta fissa che non si potrà recuperare) ma ovviamente non sarà possibile recuperare l'imposta di registro quando la vendita è soggetta ad IVA.
Nelle vendite soggette ad IVA, dunque l'imposta di registro pagata sulla caparra rappresenta sempre un costo aggiuntivo rispetto all'IVA dovuta sulla compravendita, mentre l'IVA sull'acconto non è altro che un'anticipazione dell'IVA che sarebbe comunque dovuta al momento del rogito.

Nelle compravendite soggette all'imposta di registro, invece, l'imposta proporzionale pagata sull'acconto o sulla caparra rappresenta sempre un anticipo sull'imposta da pagare al rogito.

Per consentire il recupero delle imposte pagate sul compromesso, è necessario consegnare al notaio la documentazione in originale relativa alla sua registrazione e ai pagamenti eseguiti.

La registrazione del contratto preliminare è sempre stata obbligatoria ma fino a ieri in realtà erano in pochi a registrare il contratto preliminare, oggi le nuove regole che impongono di indicare nel rogito i pagamenti gia avvenuti con l'indicazione degli importi e del metodo di pagamento (contanti, assegno, bonifico) rendono evidente agli occhi del fisco, la presenza di un compromesso.

Dal 1° gennaio 2007 la legge impone anche gli agenti immobiliari la registrazione di tutte le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività (tra cui i contratti preliminari di compravendita) rendendoli anche responsabili 'in solido' delle imposte dovute (dunque tenuti a pagare di tasca propria le imposte eventualmente non pagate dalle parti).

La formulazione della norma fa si che gli agenti immobiliari siano obbligati a registrare il contratto preliminare o compromesso anche quando viene redatto dalle parti autonomamente, quando l'accordo tra le parti è stato raggiunto grazie al loro intervento. L'obbligo pertanto si estende anche ai compromessi eventualmente sottoscritti presso lo studio del notaio, con la sola eccezione di quelli autenticati dal notaio stesso, per i quali egli deve provvedere direttamente alla registrazione e alla trascizione nei registri immmobiliari.

E' da ricordare infine che la proposta contrattuale (proposta d'acquisto) si converte automaticamnte in contratto preliminare di compravendita quando l'accettazione viene comunicata all'acquirente e quindi in quel momento sorge l'obbligo della registrazione.

Come si registra:
Eseguire innanzitutto il versamento delle imposte presso una banca o ufficio postale mediante la presentazione in triplice copia dell'apposito modello F 23 su cui vanno riportati i dati dell'acquirente e del venditore indicando come codice tributo il 109T.
Compilare la richiesta di registrazione su apposito modello 69 su cui vanno riportati i dati delle parti e i codici fiscali.
Presentare quindi il modello F23 il modello 69 insieme ai contratti da registrare presso un qualsiasi ufficio dell'agenzia delle entrate che li restituirà trattenendo un originale.

In caso di ritardo della registrazione (oltre 20 giorni dalla data di sottoscrizione) si applica una sanzione pari al 30% dell'imposta dovuta oltre agli interessi legali.

 

Immobili: tipologia di mutui, notaio e rogito notarile

Il mutuo

Il mutuo immobiliare ha per oggetto la concessione, da parte delle banche, di finanziamenti,su immobili, a medio lungo termine garantiti da ipoteca normalmente di primo grado,rimborsabili secondo il piano di ammortamento contrattualmente stabilito.
Se si utilizzano i servizi di un intermediario finanziario,questa categoria di operatori è obbligatoria la registrazione all’Albo dei Mediatori Creditizi presso l’Ufficio Italiano Cambi.
L’accensione di un mutuo si rende necessaria per coprire totalmente o in parte il prezzo d’acquisto dell’immobile.
A titolo indicativo, per erogare un mutuo, le istituzioni creditizie si basano, principalmente, su tre parametri:il valore dell’immobile,il reddito del richiedente e la capacità di rimborso dell’obbligato-richiedente.
Generalmente la rata massima che le banche ritengono il mutuatario possa pagare è compresa tra il 30 ed il 40 % del reddito dello stesso.
La richiesta di mutuo rivolta ad un intermediario bancario o finanziario viene presentata, normalmente, dopo la sottoscrizione del contratto preliminare. La concessione del mutuo comporta l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile (art. 2825 del Codice Civile) quale garanzia per il finanziatore. Il valore dell’ipoteca varia solitamente tra 2 e 3 volte l’importo erogato.
Un mutuo finanzia, di norma, tra il 75 e l’ 80 % del valore dell’immobile.
Il finanziamento può anche superare tali valori percentuali quando siano fornite adeguate garanzie di reddito e solidità.

L’ipoteca attribuisca al creditore il diritto di espropriare, anche nei confronti del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del  credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo del ricavato dall’espropriazione (Codice Civile all’art. 2808).

Vale, inoltre, il principio giuridico della inscindibilità dell’ipoteca, ovvero tutti gli immobili offerti in garanzia per l’ipoteca garantiscono il credito della banca.

Il contratto di mutuo fondiario è sottoposto alle norme sulla trasparenza bancaria, per cui presso ogni agenzia bancaria debbono essere esposti ed asportabili avvisi sulle condizioni praticate. Il cliente può contrattare le condizioni del finanziamento.

Vanno sempre approfonditi tutti gli aspetti, anche quelli sommariamente indicati,presso un consulente professionista e/o istituto bancario di fiducia in modo da arrivare all’atto con certezza di tempi e costi.

Occorre fare molta attenzione all’ammontare di tutte le spese e dei tempi di erogazione, ovvero:

• ai tempi di istruttoria della pratica
• ai costi della perizia fatta eseguire dall’istituto bancario
• ai costi in caso di rinuncia al mutuo prima della stipula del contratto di mutuo
• ai costi in caso di rinuncia al mutuo a causa di difformità edilizie evidenziate dal perito incaricato alla valutazione dell’immobile
• ai costi delle assicurazioni (sui mutui è normalmente accesa una polizza> rischio scoppio - incendio sull’intero valore del bene)
• all’ammontare della rateizzazione
• ai costi di mora in caso di ritardato pagamento

Nell’apprestarsi alla richiesta di mutuo, il richiedente deve conoscere anche le difficoltà cui può andare incontro. Alcune cause di mancata concessione del finanziamento possono essere:

• l’esistenza di protesti bancari
• l’esistenza di un forte indebitamento
• il fatto di essere cliente segnalato nella lista dei “cattivi pagatori”
• il fatto che l’immobile oggetto di garanzia per il mutuo sia pervenuto al proprietario attuale tramite donazione, per evitare problemi di impugnazione della donazione stessa
• mancanza di abitabilità e/o agibilità
• abusivismo, ovvero il fatto che l’immobile oggetto di garanzia per il mutuo abbia subito ristrutturazioni senza le dovute concessioni per le quali la domanda di condono edilizio non abbia ancora ottenuto una risposta affermativa da parte del comune.

Una volta scelta la banca ed il mutuo che si desidera e quindi prima di esibire iniziare la documentazione richiesta, è bene ottenere dalla banca un parere preliminare sulla fattibilità dell’operazione cui si vuole procedere, meglio se per iscritto.

Il notaio davanti al quale si sottoscrive il contratto di mutuo ha l’obbligo di spiegare in modo chiaro e soddisfacente tutte le clausole del contratto nonché di leggerlo per intero prima della firma.
I costi del rogito sono indicati da tabelle emanate dal Collegio Notarile.
Le spese per marche da bollo, trascrizione, volture catastali, tassa archivio notarile, di norma sono corrisposte al notaio che provvede a tutte le incombenze.

Tipologia dei mutui

Possono essere a tasso fisso, a tasso variabile, possono avere formule miste,
possono essere in valuta o in valuta con la clausola multicurrency (ovvero con
la possibilità di cambiare valuta di riferimento del prestito nel tempo).
Possono essere agevolati (sono finanziamenti, di norma, a tasso fisso per i quali lo Stato e gli enti locali contribuiscono al parziale rimborso), ad esempio per i dipendenti statali (attraverso l’INPDAP, ente nato dallo scioglimento di vari enti pubblici) così come per altre categorie convenzionate.

Nel caso in cui esista un mutuo preesistente, la parte che ancora resta da pagare alla banca può essere accollata, cioè trasmessa, all’acquirente. Pagare una parte del prezzo con un mutuo già concesso potrebbe essere vantaggioso sia per chi vende, sia per chi compra.
Per sapere qual è la quota di mutuo ancora da pagare, è sufficiente controllare l’ultima ricevuta di pagamento, sotto la voce “capitale residuo”.

Gli interessi passivi e relativi oneri accessori sui mutui ipotecari finalizzati
all’acquisto di una casa rientrano, per una determinata percentuale, tra le detrazioni ammissibili dall’IRPEF lorda. La casistica è varia e pertanto si rimanda ad un consulente specializzato.

 Il notaio

La scelta del notaio è fatta dall’acquirente poiché tocca a lui pagare la parcella.
Fra i compiti principali del notaio v’è quello di consigliare il cliente nel caso la documentazione inerente la casa presentasse manchevolezze. In tal caso potrebbe anche consigliare la rottura del contratto preliminare, con le conseguenze di cui s’è detto parlando della caparra.

Dal 1° gennaio 1991, il notaio può rifiutarsi di rogitare se il venditore non dichiara di aver pagato le tasse sulla casa che sta vendendo.

Il passaggio di proprietà può avvenire in due modi:

• per atto pubblico, il notaio garantisce di aver controllato la veridicità di tutti gli accordi contenuti nel contratto
• per scrittura privata autenticata, il notaio prende atto delle dichiarazioni dei contraenti e si accerta solo della loro identità autenticandone le firme.

Bisogna dire che solitamente i notai, a prescindere dalla forma in cui redigeranno l’atto, si accertano comunque che il venditore possa realmente alienare l’immobile.

Il rogito

Il preliminare di compravendita sarà la base su cui si stilerà il rogito.
Il contratto definitivo, con cui formalmente avviene il passaggio di proprietà con consegna delle chiavi e viene pagato il saldo, è detto rogito notarile.

È stilato dal notaio di fiducia del compratore e contiene tutti gli elementi necessari ad individuare l’immobile da trasferimento, in pratica i dati già contenuti (o che sarebbe stato bene fossero contenuti) nel compromesso ma,aggiornati,per scrupolo, a date immediatamente precedenti il rogito (in particolare sussistenza di ipoteche, controllo dati catastali, copia atto di provenienza).

Il notaio procede alla registrazione dell’atto entro 20 giorni pagando le relative imposte per conto dell’acquirente (art. 13 e art. 1 tariffe, TU Imposte Registro).
Deve anche procedere alla trascrizione dell’atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (ora Agenzia del Territorio) nel più breve tempo possibile, ed è tenuto a compiere tutte le formalità di legge connesse ai passaggi di beni immobili.

In caso di comproprietà, l’atto deve essere firmato da tutti i comproprietari o da un loro rappresentante cui sia stata conferita una procura notarile.