Secondo le più recenti rilevazioni della Fiaip sull’andamento del mercato immobiliare urbano, il 2011 si è chiuso in un contesto di stagnazione, con una contrazione dei prezzi dei settori residenziale e commerciale.
Per le compravendite di abitazioni, diminuite del -5,94% nel corso dell’anno, il calo medio dei valori è stato del 6,98%. In crescita, per contro, le locazioni a uso abitativo: + 3,97% rispetto al 2010.
Il Report sottolinea come il comparto sia stato evidentemente messo a dura prova durante il corso dell’anno, dove la forbice tra richiesta e offerta ha continuato a essere troppo distante (circa il 20%). Per il Presidente del Centro Studi Fiaip Mario Condò de Satriano: “Il mercato immobiliare nel 2011 ha senz’altro risentito dell’impennata dello spread tra titoli italiani e titoli tedeschi. Questo ha dato luogo a una tempesta finanziaria che ha prodotto il brusco innalzamento del costo del “funding” ponendo ancora gli istituti di credito in una posizione di difesa, e generando, nuovamente, una stretta creditizia che ha privato la domanda del suo fondamentale sostegno già dal secondo semestre del 2011. Inoltre, il mercato risente dei timori sulla tenuta della moneta unica, delle ridotte capacità di risparmio delle famiglie ed è stato influenzato dall’elemento psicologico negativo acuitosi nel terzo trimestre con l’introduzione dell’IMU e la paventata revisione del sistema catastale: tutti fattori che hanno fortemente influenzato la tendenza ribassista”.
Dal report si evidenzia una diminuzione generale dei prezzi per le abitazioni in tutte le città, fatta eccezione per Torino (+3,75%) che fotografa una realtà in controtendenza. La palma d’oro per la diminuzione dei prezzi degli immobili residenziali va a Bergamo con la punta del -13,57%. I restanti cali spaziano tra il -3,75% di Siena e il -11,67% di Palermo, passando tra -5% di Cagliari, -6% di Genova, -6,5% di Napoli, -7,13% di Bologna, -7,5% di Firenze, – 8% di Roma, -8,33% di Avellino, – 8,75% di Salerno, – 10% di Milano e – 10,86% di Venezia.
In questo contesto, le tipologie abitative più ricercate, 38%, sono sempre di più i trilocali (soggiorno/cottura – 2 camere – servizi), possibilmente semicentrali e in buono stato, seguiti dai bilocali con il 24%. Solo il 7% della clientela richiede in acquisto monolocali.
Il mercato delle locazioni indica nel 2011 una sostanziale stabilità e un offerta in leggera diminuzione rispetto al 2010, sebbene vi sia una domanda di abitazioni da locare in costante aumento. La flessione dei prezzi rispetto all’anno precedente è contenuta (- 3,65%) per il comparto abitativo mentre per il commerciale è valutata attorno al -7/-7,5% circa. In calo anche i prezzi delle locazioni dei negozi che nel 2011 fanno registrare un -3,35%. I tempi medi per affittare un immobile da abitare diminuiscono per il periodo inferiore al mese e per il periodo da uno a tre mesi (38%) mentre sono in aumento coloro che riescono ad affittare entro un mese dall’incarico all’agenzia (18%). Una tipologia di immobile richiesto sempre più dalle giovani coppie o dai single che optano per le locazioni è il miniappartamento bilocale (38%), così come il trilocale (34%), ubicato in zone centrali (32%) o semicentrali (33%), in aumento, + 10%, chi preferisce l’estrema periferia .
Per quanto riguarda le previsioni per il 2012 per il mercato delle locazioni, il report Fiaip indica una tendenza alla diminuzione degli affitti a uso residenziale (-7%) per le zone centrali, del 10% per gli immobili situati nelle zone semicentrali e ancora del 7% nelle aree periferiche delle città.
L’incognita sull’applicazione delle aliquote sulle seconde case da parte dei Comuni – così come previsto dall’introduzione dell’IMU – potrebbe causare un aumento dei canoni nel secondo semestre 2012, se le amministrazioni locali dovessero applicare il massimo dell’aliquota. Conseguentemente, il numero dei contratti di locazione potrebbe subire una contrazione al ribasso nel corso dell’anno.
Agenzia Immobiliare nel Salento
